房地产差额纳税，减免的增值税要并入土增清算做收入？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

房地产企业采取一般计税方法计算增值税的时候，可以进行差额计算增值税税款，在这种情况下，如何确认土地增值税收入呢？

在《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）文件中这样规定：

纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋9%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×9%)/(1＋9%)”确认（税率调整后，按9%计算），即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

同时，该文件还列举了案例加以解释。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋9%)=1018.35万。甲企业按照财税[2016]36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋9%)×9%=58.62万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-58.62=(1110＋400×9%)/ (1＋ 9%)=1051.38万。（税率调整后，按9%计算）

看到这里，大家有什么想法呢？

我个人认为，如果遵循广州的文件，则一般计税方法下的土地增值税清算项目的收入将多计“33.03万”，虚增土地增值税“增值额”，造成企业多交土地增值税税款。

该如何理解这个问题呢？！我们借用政策中的案例来分析：

案例：某房地产企业采取一般计税方法增值税计算，假设2018年收入是1110万元（含税），对应扣除的土地价款是400万元。如何计算增值税税款？

分析：

1、按照总局2016年18公告的相关规定，计算增值税“销项”：

(1110-400)/1.09*9%=58.62万

需要注意，这个销项并非真正意义上的销项税金。

2、按照财会[2016]22文件会计分录：

借：预收账款1110万

  贷：主营业务收入1018.35万

         应交税费---应交增值税（销项）91.65万

同时：

借：应交税费---应交增值税（销项税额抵减）33.03万

   贷：主营业务成本  33.03万

91.65万元的销项税金，是真正意义上的销项税金，也是开具增值税专用发票“销项税金”的金额，同时也是下游企业进项抵扣的金额。

3、土地增值税清算中，收入金额是多少？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

“有关的经济收益”，我理解应该是指因销售行为而“向购买方”收取的其他价款，且代收之后无法支付的“代收款项”。需要强调的是：

①向业主（购买方）收取

必须是因为销售行为的存在，购买方支付的款项。比如，因业主违约而收取的违约金。

②代收款项无法支付

接上例，因业主违约而收取的违约金，作为房地产企业的一项“利得”，在会计作为“营业外收入”的同时，土地增值税也是作为“收入”对待。而房地产企业代收的“办证费”、“测绘费”，因为必须支付给相关行政部门（房管局、测绘局），所以不属于“有关的经济收益”，也就不作为土地增值税收入对待。

     依据以上分析，房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金，并非从“购买方”获得的“有关的经济收益”，因此，不应作为土地增值税的“收入”对待。

     营改增之后，房地产企业土地增值税清算碰到诸多难题，比如：清算对象很有可能划分为“营业税体制下”、“增值税老项目”、“增值税新项目”；收入、税金、扣除也得遵循以上属性进行划分，然后合并。具体的业务案例，我在《税苑微课》—《土地增值税清算系列》课程中（详情点击文末“阅读原文”链接查看），通过模拟案例，讲解了这些问题。

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